1/3 доли в квартире разделить на двоих сообственников, по сколько это будет?

Раздел квартиры на доли: если два собственника, если один собственник

Разделить квартиру на доли вполне возможно в рамках действующего законодательства. Но способ установления частей, оформления долей будет зависеть от того, кому принадлежит недвижимость, является ли она общей, долевой или личной собственностью.

Право собственности и определение размера долей

Право долевого владения установлено ст. 244 ГК РФ. Основы распоряжения квартирой, поделенной на доли, раскрыты в ФЗ № 218 «О регистрации недвижимости». Согласно законодательству, жилой объект или земельный участок может находиться в долевом владении отдельных собственников. Закрепление долевых прав осуществляется при подаче документов в Росреестр.

Размер долей определяется с учетом оснований для возникновения долевого владения. Часть недвижимости, принадлежащая одному владельцу, выражается в виде дроби и прописывается в свидетельстве о регистрации права собственности.

Гражданское законодательство устанавливает равные доли для каждого участника.

Если собственник один, размер части устанавливается на усмотрение самого владельца. Квартира может быть поделена на 2, 5, 15, 100 и более долей без ограничений, но это не всегда целесообразно. Если собственник выделит долю другому лицу, то не сможет полностью распоряжаться недвижимостью. Продать свою долю нельзя без уведомления каждого совладельца. Собственники имеют первоочередное право на выкуп доли, но данное ограничение не распространяется на процедуру дарения.

Варианты выделения долей недвижимости

Согласно ст. 254 ГК РФ, жилье считается совместной собственностью, пока не установлены доли каждого участника. Способы долевого раздела выбираются с учетом правового статуса имущества. Самыми распространенными являются следующие варианты:

• выделение долей из совместной квартиры;
• установление долевых частей после приватизации;
• оформление долей при покупке жилья за маткапитал;
• установление долей после закрытия ипотечной задолженности.

Распределение частей проводится добровольно или через суд. Доля выделяется натуральной форме или денежном выражении.

Как выделить доли в совместной недвижимости?

Для перевода квартиры в долевую собственность требуется соблюдение ст. 254 ГК РФ:

1. оформление частей совладельцев осуществляется только после установления доли каждого из участников, имеющих право на недвижимость;
2. выделяемые в общей квартире доли признаются равными, если иное не установлено законом или соглашением собственников;
3. порядок деления общей недвижимости прописан в ст. 252 ГК РФ.

Потребовать оформления своей части имеют право все дольщики. Если долю невозможно выделить в натуральном виде, то другие дольщики выплачивают совладельцу компенсацию (равную стоимости его имущественной части). После получения компенсации участник автоматически лишается прав на долевую собственность (ст. 252 ГК РФ).

Как установить доли после приватизации?

Права владения жильцы получают после приватизации квартиры. Для этого участники подают совместное заявление в местный уполномоченный орган. Составляется приватизационный договор, который закрепляет доли за каждым совладельцем. После регистрации документа в Росреестре права собственников признаются государством.

После оформления прав через Росреестр может быть произведен раздел недвижимости несколькими способами:

1. каждому участнику передается доля, установленная приватизационным договором;
2. доли могут быть распределены поровну при совместном владении недвижимостью;
3. если квартира была куплена в браке, раздел производится на основании брачного контракта, соглашения или через суд.

В приватизационный договор обязательно включаются и несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, согласно ФЗ №1541-1 от 04.07.1991.

Выделение долей при материнском капитале

При покупке недвижимости родители часто используют сертификат на маткапитал. При этом они обязаны оформить жилье в долевую собственность всех членов семьи. Дети получают права на доли. При разводе квартира не войдет в перечень общего нажитого имущества, подлежащего разделу через суд. Каждый член семьи получит долю, установленную по документам.

Части каждого собственника выделяются при покупке квартиры или после, согласно закону. Размер долей прописывается в нотариальном обязательстве или договоре дарения. Детские доли могут быть выделены пропорционально вложенной в покупку квартиры части маткапитала, увеличены или уменьшены по решению родителей.

Если квартира приобреталась по ипотеке с использованием семейного капитала, то определение долей проводится только при условии полной выплаты задолженности. После погашения ипотеки недвижимость регистрируется на одного из родителей, а затем оформляются доли детей и второго супруга. Постановка на учет новых собственников осуществляется в Регпалате.

Выделение долей после выплаты ипотеки

Согласно ст. 37, 39 СК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке», ипотечная недвижимость, приобретенная в период брака, является общим нажитым имуществом. Поэтому жилье делится в равных частях. После закрытия кредита и снятия обременения с недвижимости владелец может использовать два способа для закрепления долей:

1. оформление договора дарения;
2. заключение соглашения о выделении долей.

В отдельных случаях сотрудники Росреестра просят в первую очередь выделить доли супругов, а затем детей.

Чем «идеальные» доли отличаются от «реальных»?

Выделение долевых частей, если в квартире два и более владельца, можно произвести на бумаге или в натуре. Абстрактные доли, прописанные только по документам, именуются «идеальными», например, 1/4 2-х комнатной квартиры. Реальные доли привязаны к конкретным частям квартиры.

Натуральная доля, выделенная одному из собственников, должна быть не менее 28 м 2 , согласно СНиП 31-01-2003. Но современные квартиры крайне невыгодно делить на равные части. Для этого потребуется перепланировка, подвод коммуникаций, ремонт и т.д. В некоторых случаях незаконная перепланировка усложняет выделение долевых частей.

Раздел квартиры на доли: три способа

Доли выделяются после погашения ипотеки, использования сертификата на маткапитал и в других случаях. Существует несколько оснований и вариантов выделения долевой собственности. Это осуществляется по согласию всех собственников или по судебному решению. Как правило, выделение долевых частей в совместной квартире осуществляется тремя способами:

• оформление соглашения о разделе;
• заключение брачного контракта;
• подача судебного иска.

Выделение долей в рамках соглашения

Соглашение об установлении долей обычно заключается при отсутствии брачного договора. Соглашение является более гибким документом, так как его содержание супруги выбирают на свое усмотрение. В соглашении об имущественном разделе указывается:

1. какие доли в конкретной квартире будут выделены;
2. реквизиты, права, обязанности и ответственность сторон, порядок решения спорных вопросов и другие пункты.

Доли в брачном контракте

Раздел недвижимости может осуществляться в период брачных отношений или после развода. Брачный контракт позволяет установить такие режимы владения, как долевая, совместная и индивидуальная собственность. Если в документе зафиксированы доли между супругами и детьми, то при разводе не придется подбирать вариант раздела. Договор заверяется нотариусом, поэтому имеет силу в период семейной жизни и после развода до завершения споров.

Выделение долей через суд

Если собственники не составляли соглашение или брачный контракт, не смогли решить вопрос по выделению долей добровольно, то остается обратиться в суд. Подать иск можно в течение 3 лет после развода. В исковых требованиях истец указывает вариант раздела недвижимости и свою долю. Суд осуществляет раздел в равных долях или обязывает одного из владельцев выплатить другому компенсацию за отказ от доли. Затем долевая собственность обязательно регистрируется в Росреестре.

Заключение

Наиболее простые способы закрепления долей – это составление соглашения или брачного контракта. Доля каждого участника должна быть грамотно оформлена. В таком случае собственники смогут защитить свои права.

Доли – 1/3 и 2/3

Злата

Здравствуйте, Злата! Отвечать на Ваши вопросы лучше с конца:
3. Если Ваш содольщик продаст свою долю по цене, меньше, чем предлагал Вам – Вы можете оспорить сделку в суде и выкупить долю по этой цене.
2. В настоящее время у Вас определен порядок пользования, при смене собственника – он переопределяется заново, поэтому, до решения этого вопроса в суде – Вы можете не пускать в квартиру нового собственника. Если Вы донесете эту информацию как своему содольщику, так и потенциальным покупателям – это повлияет на снижение стоимости доли.
1. Сдать свою долю в аренду без Вашего согласия содольщик не сможет.
Если продажу доли будут оформлять договором дарения – такую сделку можно оспорить (можете сразу предупредить о своих намерениях содольщика).

Вы является первоочередником приобретения доли, если вы не можете, н ехотите выкупить, то от вас должен быть получен письменный отказ, где и указывается сумма, за окторую вам предлагали и за меньшую сумму продать уже не смогут, иначе сделаку не зарегистрируют. Доли как правило стоят очень мало, от цены всей нежвижимости.

“Доли как правило стоят очень мало” – вот именно! А человек просит практически 1/3 рыночной стоимости кв-ры если бы она продавалась целиком. Видимо будет идти обходным путем – дарить.

Процедура предложения выкупа доли по преимущественному праву покупки известна – составляется заявление в нотариальной форме и высылается нотариусом в адрес обладателя преимущественного права покупки. Цена, указанная в заявлении может быть любой, она же является нижней планкой стоимости предлагаемой для выкупа доли. В случае снижения цены продавец должен уведомить сособственников вновь.
При смене собственика доли происходит государственная регистрация сделки, к примеру при дарении, где не требуется Вашего согласия на сделку, но Вы всегда можете узнать о правообладателе, заказав выписку из ЕГРП, поскольку реестр прав частично открыт.
Дарение является недействительной сделкой, если до этого сособственник предлагал Вам выкупить свою долю и назначал цену.
Оспорить факт перехода права можно в суде.

“Дарение является недействительной сделкой, если до этого сособственник предлагал Вам выкупить свою долю и назначал цену” – вот эта фраза цепляет! А ссылку на н/а можно?

И недействительно в отношении меня конкретно (мне предлагал купить – мне подарил) или любому лицу (мне предлагал купить – подарил родственнику)?

ГК РФ разделы дарение и купля продажа. В отношении Вас как одаряемого признать сделку недействительной можете только Вы. Поймите разницу: дарить можно бесплатно, а продавать бесплатно нельзя.

самая дорогая-это последняя доля. покупайте не жалейте денег.продать могут по любой цене(указать в договоре одну стоимость,а по факту взять меньше)продаст цыганам и тогда у вас появится много новых соседей. может в аренду сдать только с вашего согласия.

У меня сейчас точно такая же ситуация, но с точностью наоборот. У моего клиента 13. Владелец 23 не пускает в квартиру, в данный момент сдаёт её и выкупать или продавать не хочет. Выход только один. Будем продавать тому, кто сможет “навести порядок в квартире”. Других вариантов нет. Всем известно, что такие “куски” выкупают только с одной целью. выдавить из квартиры вторую половину и продать как целый объект. Про методы и технику рассказывать не хочется. Поэтому, Злата, выкупайте пока не случилось непоправимого. Конечно вам хочется что бы справедливость восторжествовала, но стремиться Вам сейчас нужно к сохранению квартиры. Найдите посредника в лице эксперта, который не будет восприниматься, как участник конфликта. Он поможет вам договориться. Найти покупателя на 13 не так уж и просто (сам знаю, дал рекламу за минимальную стоимость и ни одного звонка,будем снижаться), тем более за полную стоимость. Но если он найдётся, то воспрепятствовать практически невозможно. Суды могут длиться годами, а жить нужно сейчас.Попробуйте договориться. Удачи Вам.

Да может и плюнула бы и купила, да денег таких взять негде. В ипотеке скорее всего отказ будет. Ну а если пойдет на принцип – буду и свои 2/3 естественно продавать. Или всю целиком, если найдем мало-мальски общий язык. Пока хочется рассмотреть все возможные повороты.

Если вы владеете 2/3 и вам нужен ипотечный кредит для приобретения оставшихся 1/3, то банк одобрит заявку на кредит, если вы по доходам проходите.
Злата, могу посодействовать, обращайтесь.

Доли – 1/3 и 2/3

Злата

Здравствуйте, Злата! Отвечать на Ваши вопросы лучше с конца:
3. Если Ваш содольщик продаст свою долю по цене, меньше, чем предлагал Вам – Вы можете оспорить сделку в суде и выкупить долю по этой цене.
2. В настоящее время у Вас определен порядок пользования, при смене собственника – он переопределяется заново, поэтому, до решения этого вопроса в суде – Вы можете не пускать в квартиру нового собственника. Если Вы донесете эту информацию как своему содольщику, так и потенциальным покупателям – это повлияет на снижение стоимости доли.
1. Сдать свою долю в аренду без Вашего согласия содольщик не сможет.
Если продажу доли будут оформлять договором дарения – такую сделку можно оспорить (можете сразу предупредить о своих намерениях содольщика).

Вы является первоочередником приобретения доли, если вы не можете, н ехотите выкупить, то от вас должен быть получен письменный отказ, где и указывается сумма, за окторую вам предлагали и за меньшую сумму продать уже не смогут, иначе сделаку не зарегистрируют. Доли как правило стоят очень мало, от цены всей нежвижимости.

“Доли как правило стоят очень мало” – вот именно! А человек просит практически 1/3 рыночной стоимости кв-ры если бы она продавалась целиком. Видимо будет идти обходным путем – дарить.

Процедура предложения выкупа доли по преимущественному праву покупки известна – составляется заявление в нотариальной форме и высылается нотариусом в адрес обладателя преимущественного права покупки. Цена, указанная в заявлении может быть любой, она же является нижней планкой стоимости предлагаемой для выкупа доли. В случае снижения цены продавец должен уведомить сособственников вновь.
При смене собственика доли происходит государственная регистрация сделки, к примеру при дарении, где не требуется Вашего согласия на сделку, но Вы всегда можете узнать о правообладателе, заказав выписку из ЕГРП, поскольку реестр прав частично открыт.
Дарение является недействительной сделкой, если до этого сособственник предлагал Вам выкупить свою долю и назначал цену.
Оспорить факт перехода права можно в суде.

“Дарение является недействительной сделкой, если до этого сособственник предлагал Вам выкупить свою долю и назначал цену” – вот эта фраза цепляет! А ссылку на н/а можно?

И недействительно в отношении меня конкретно (мне предлагал купить – мне подарил) или любому лицу (мне предлагал купить – подарил родственнику)?

ГК РФ разделы дарение и купля продажа. В отношении Вас как одаряемого признать сделку недействительной можете только Вы. Поймите разницу: дарить можно бесплатно, а продавать бесплатно нельзя.

самая дорогая-это последняя доля. покупайте не жалейте денег.продать могут по любой цене(указать в договоре одну стоимость,а по факту взять меньше)продаст цыганам и тогда у вас появится много новых соседей. может в аренду сдать только с вашего согласия.

У меня сейчас точно такая же ситуация, но с точностью наоборот. У моего клиента 13. Владелец 23 не пускает в квартиру, в данный момент сдаёт её и выкупать или продавать не хочет. Выход только один. Будем продавать тому, кто сможет “навести порядок в квартире”. Других вариантов нет. Всем известно, что такие “куски” выкупают только с одной целью. выдавить из квартиры вторую половину и продать как целый объект. Про методы и технику рассказывать не хочется. Поэтому, Злата, выкупайте пока не случилось непоправимого. Конечно вам хочется что бы справедливость восторжествовала, но стремиться Вам сейчас нужно к сохранению квартиры. Найдите посредника в лице эксперта, который не будет восприниматься, как участник конфликта. Он поможет вам договориться. Найти покупателя на 13 не так уж и просто (сам знаю, дал рекламу за минимальную стоимость и ни одного звонка,будем снижаться), тем более за полную стоимость. Но если он найдётся, то воспрепятствовать практически невозможно. Суды могут длиться годами, а жить нужно сейчас.Попробуйте договориться. Удачи Вам.

Да может и плюнула бы и купила, да денег таких взять негде. В ипотеке скорее всего отказ будет. Ну а если пойдет на принцип – буду и свои 2/3 естественно продавать. Или всю целиком, если найдем мало-мальски общий язык. Пока хочется рассмотреть все возможные повороты.

Если вы владеете 2/3 и вам нужен ипотечный кредит для приобретения оставшихся 1/3, то банк одобрит заявку на кредит, если вы по доходам проходите.
Злата, могу посодействовать, обращайтесь.

{SOURCE}